三大行业“营改增”， 房地产最早明年1月将启

新一轮营业税改增值税（下称"营改增"）即将来袭。

生活性服务业的"营改增"方案将在年底前出台，而建筑业、房地产业的"营改增"最早于明年1月1日起施行。

在备受关注的税率方面，包括餐饮业、旅游业、酒店业、娱乐业等在内的生活性服务业的增值税一般纳税人税率或定在6%，而小规模纳税人的征收率则为3%.建筑业和房地产业的增值税税率或定在11%.

这意味着，以前营业税税率为20%的娱乐业营改增后，税率明显降低。而建筑业（营业税税率为3%）和房地产业（营业税税率5%）的税率明显提高。

税率高低变化仅仅是"营改增"中企业关注的问题之一，更多问题在于"营改增"后诸多细节操作问题，这些细节甚至会带来企业营业模式的改变。

增值税属于流转税，税负最后还是由消费者承担。

”营改增“将密集启动

继去年交通运输业、部分现代服务业和今年铁路运输、邮政服务业、电信业纳入"营改增"后，仅剩生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业未纳入"营改增".

国务院曾明确提出力争"十二五"期间全面完成"营改增"改革。因此，四大领域"营改增"推进时间仅剩下一年多。

不久前，《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》明确了生活性服务业在2014年底前启动"营改增".财政部、国税总局在推出生活性服务业"营改增"时间表上，是朝着年底前出台政策的目标前进，但是否一定能推出还不确定。

多位专家表示，包括餐饮业、旅游业、酒店业、娱乐业等在内的生活性服务业会依据此前出台的《营业税改增值税试点方案》，原则上适用增值税简易计税方法，即（小规模纳税人采用）3%的征收率。而一般增值税纳税人可能采用6%的税率。

国务院常务会议或通过建筑业和房地产业的"营改增"方案，建筑业的税率定在11%，房地产业的税率则不方便透露。建筑业和房地产业"营改增"实施时间最早是2015年1月1日。

而对此时间表，一位财政部人士称基本按此推进，但若没准备好会延迟。

虽然房地产业增值税率未定，但为11%和17%两档税率之一，而业内人士更倾向11%的税率。

税负高低不能仅仅盯着进项抵扣，还与公司的管理以及对下游的税负传递等有关。比如没有进项抵扣，但可以把税负传递给下游，那税负也不会提高。

挑战重重

作为"营改增"最难啃的几块骨头，三大行业"营改增"推进依然困难重重。

在生活性服务业，娱乐业税率突然大降让一些人疑惑。而其中酒店业税率如何确定也是一大难题。

酒店业比较特殊。比如，苏州凯宾斯基酒店开的发票并不是凯宾斯基公司，它只是酒店管理者，而真正的老板是房地产开发企业，这个模式在中国比较普遍。假设房地产企业的税率与酒店业税率不同，到底按哪个征收？

另外，中国的服务型公寓是算酒店还是房屋租赁呢？按哪个税率征收？一家房地产企业人士对她表示，服务型公寓商家肯定会按照税率低（酒店）的标准，如果依据营业执照来判断，一些商家由此可能改变自己的营业模式。

餐饮业和酒店业纳入"营改增"后，是否也可以向其他商家开具增值税发票呢？

不仅生活性服务业"营改增"挑战重重，房地产业更是复杂。

比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行"营改增"，税率从5%增加到11%.企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。

另外，房地产商在发包项目时，发包商能否提供增值税发票来抵扣也是难点之一。而建筑行业将增加的税负转嫁给房地产业也是很多房地产商头疼的问题。

这些行业"营改增"会涉及很多细节问题，甚至还涉及一些相关法规的修改。